事故物件は建て替えるべき？そのメリットや費用について解説

事故物件とは、住人の死亡や事件、火災の発生などによる心理的瑕疵を持つ物件の通称です。
事故物件を売却する際は買主への告知が義務付けられており、また多くの場合瑕疵の存在により売却価格が相場より低くなります。
そんな事故物件をスムーズに売却する対策のひとつとしてよくおこなわれるのが「建て替え」です。
今回は、事故物件を建て替えるメリットや費用について解説します。

事故物件を建て替えても資産価値は上がらない？

建て替えは事故物件を売却する際に有効な対策のひとつですが、実は建て替えても物件の資産価値そのものは大きく上昇しないケースがほとんどです。
設備の破損や劣化といった物理的瑕疵と異なり、不快感や恐怖を引き起こす心理的瑕疵は建物そのものとだけ結びついているわけではありません。
そのため、住人の死亡や事件が発生した建物を建て替えた場合でも、相場どおりの価格で売却することは難しいでしょう。
また、心理的瑕疵を持つ事故物件であることを買主に伝える告知義務も、建て替えによって消滅することはありません。
建て替えはあくまで事故物件をスムーズに売却するための対策であり、建て替え後もあくまで事故物件として扱われることは認識しておきましょう。

事故物件を建て替えるメリット

建て替えをおこなっても物件の資産価値は上昇しませんが、買い手は見つかりやすくなる可能性があります。
なぜなら心理的瑕疵の感じ方には個人差があり、建物が変わっていれば瑕疵の内容を気にしないという買い手も一定数いるためです。
事故物件は、相場より価格を下げてもなかなか買い手が見つからないケースも少なくありません。
そういったケースでは、買い手の幅が広がる建て替えは有効な対策と言えるでしょう。
また建物全体を建て替えることにより、間取りや設備の自由度が上がります。
需要の高い間取りや設備を導入することで買い手が付きやすくなるほか、シェアハウスなど新しい形態での運用も可能です。
リフォームと比較した場合、利用できるローンの種類が多く金利が安いため資金調達がしやすい点も、建て替えの大きなメリットです。

事故物件の建て替えにかかる費用

事故物件を建て替える費用は、解体費用・建築費用・そのほかの諸費用の3種類に大別されます。
解体費用は取り壊す建物の構造や大きさによって変動し、60万円から200万円程度が相場です。
建築費用は建て替え費用の大部分を占める費用であり1坪50万円程度が相場となっていますが、ハウスメーカーや建物の構造で大きく変わってきます。
そのほかの諸費用は、土地の調査費用や印紙税・登記費用などのことです。
地盤調査費用は2万円から5万円程度、印紙税は5,000円から6万円、各種登記費用は合算すると20万円程度になります。
不動産取得税や火災保険の保険料なども忘れずに資金計画を立てましょう。

まとめ

事故物件を建て替えることでリフォームよりも自由度の高い設備や間取りの変更が可能になり、買い手の幅も広がります。
物件の資産価値そのものは基本的に上昇しないので、建て替え費用と売却益のバランスを考慮して建て替えるかどうかを決めましょう。
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