不動産売却で消費税はかかる？計算方法についても解説

不動産の売却にあたり、消費税はかかるのでしょうか。
結論としては、消費税がかかるケースとかからないケースがあります。
この記事では、つくば市、つくばみらい市、常総市、坂東市、牛久市、土浦市など県南エリア中心に不動産売却を検討している方向けに、不動産売却における消費税に関して、ケースごとに解説していきます。

不動産売却と消費税の課税対象

まず消費税の課税対象は「国内において事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供と外国貨物の輸入」(国税庁)となっています。
つまり、不動産売却の場合では「事業として」売却する場合に対象となります。
よって、個人が自宅など不動産を売却する場合は非課税です。
では「事業として」不動産を売却するケースとはどのような場合でしょうか。
1つは、法人が不動産を売却する場合です。
また個人事業主が不動産を売却する場合も消費税の課税対象となります。
ただし、納税対象者となるには、下記条件のどちらかに当てはまることが必要です。

• 「基準期間」における課税売上高が1,000万円超
• 「特定期間」における課税売上高が1,000万円超

基準期間は法人では「前々事業年度」、個人事業主では「前々年」です。
特定期間は法人では「前事業年度の期首から6か月」、個人事業主では「前年の1～6月」です。
ここで個人が売却する場合でも1つだけ例外をあげます。
個人であっても、不動産の家賃収入などの事業により前々年1,000万円超である場合は事業者となり、不動産を売却する際に納税の対象者となります。
次に、売却する不動産に対する課税対象について解説します。
土地に関しては、消費税法において非課税となります。
建物に関しては、課税対象となります。
よって、中古住宅を売却する場合は、全体の売却金額のうち、建物金額にだけ消費税がかかります。

不動産を売却する場合の消費税の計算方法と注意点

事業者が不動産を売却する場合、建物部分が消費税の課税対象となることがわかりました。
では、実際消費税はどのように計算されるのでしょうか。
例をあげて解説していきます。
たとえば5,000万円の中古住宅を売却します。
消費税額を計算する際の注意点として、固定資産税評価額を用いて価格割合を求めます。
固定資産税評価額が土地3,000万円、建物1,000万円の場合下記計算式になります。

• 価格割合＝売却金額×（対象の固定資産税評価額÷固定資産税評価額の合計）
• 土地：5,000万円×（3,000万円÷4,000万円）＝3,750万円
• 建物：5,000万円×（1,000万円÷4,000万円）＝1,250万円

よって、建物の価格割合1,250万円が課税対象額となります。
現在消費税は10％であるため、消費税額は125万円となります。

まとめ

不動産売却において、個人が自宅などを売却する場合は非課税です。
事業者が売却する場合は、建物分が課税対象となります。
しかし、課税対象者になる条件や納税額の計算は簡単ではないため、よく不動産会社に相談することをおすすめします。
私たち「新和不動産」では、つくば市、つくばみらい市、常総市など県南エリアを中心に不動産の売却・買取をおこなっております。
不動産の売買でお困りでしたら、当社までお気軽にお問い合わせください。