心理的瑕疵のある不動産が売却価格に与える影響とは？

心理的瑕疵のある物件でも、不動産売却は可能です。
しかし通常の物件と異なり、売買手続きにあたりさまざまな注意点があります。
そこで心理的瑕疵とはどのような物件を意味するのか、売却に与える影響や買主への告知義務についてご紹介します。
つくば市、つくばみらい市、常総市、坂東市、牛久市、土浦市等県南エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で知っておきたい心理的瑕疵とは？

瑕疵とは傷を意味する言葉で、不動産売却ではおもに以下の4種類に分けられます。

• 心理的瑕疵：住み心地に影響を与える背景がある物件
• 環境的瑕疵：近隣に好ましくない施設がある、騒音・異臭・振動などの問題を抱える物件
• 物理的瑕疵：建物や土地に物理的な欠陥・不具合がある物件
• 法律的瑕疵：法律や条例などで定められた基準を満たしていない物件

このうち物理的瑕疵や法律的瑕疵は、客観的に見ても問題点が明らかなケースがほとんどです。
また瑕疵の内容によっては、売却前に解消できるものもあるでしょう。
しかし心理的瑕疵や環境的瑕疵は、目に見えるものばかりではありません。
さらに敷地外に原因がある場合は、売主の努力で問題を解消することも困難です。
そのため不動産売却にあたっては、慎重な対応を求められます。

心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは使用上の問題点はないものの、住み心地に影響を与える瑕疵を意味します。
心理的瑕疵に該当する事由には、おもに以下のものがあります。

• 殺人事件
• 自殺
• 重大な事故（火災など）
• 孤独死（発覚までに時間がかかったもの）

殺人事件や自殺、火災といった重大な事件・事故は、住み心地に大きな影響を与えやすい事由です。
また孤独死についても、心理的瑕疵として扱われることが多いようです。
なお物件内で亡くなった方がいるからといって、すべての物件が心理的瑕疵に該当するわけではありません。
たとえば病死・自然死で、孤独死ではないもの（死後すぐに発覚したもの、特殊清掃の必要がなかったもの）は、原則として心理的瑕疵に該当しません。
また、偶発的な死亡事故（風呂場での転倒など）についても同様です。
ただしケースバイケースで判断されるので、懸案事項がある場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。

環境的瑕疵とは？

環境的瑕疵とは、周辺に何らかの問題がある物件を意味します。
建物自体に問題がないという点では、心理的瑕疵と同様に扱われることもあります。
しかし瑕疵の原因となる要因は、物件の敷地外にあることが一般的です。
環境的瑕疵には、おもに以下の事由が該当します。

• 嫌悪施設が近い（ごみ焼却場、下水処理施設、墓地など）
• 反社会的組織の関連施設が近い
• 悪臭・騒音・振動問題がある（鉄道・幹線道路が近いなど）

ただし環境的瑕疵については、内容によっては問題とならないケースもあります。
たとえば墓地に隣接しているなら、日当たりが良く静かな環境が広がっている場合があります。
さらに古くからの墓地であれば地盤がしっかりとしており、災害に強いエリアも少なくありません。
また騒音が気になりがちな鉄道・幹線道路の近くは、交通の利便性を重視する方にとって好ましい条件と言えるでしょう。
そのため環境的瑕疵の内容によっては、むしろ売却活動に有利となるものもあります。
そこで懸案事項のある不動産を売却する際は、そのエリアに精通した不動産会社に相談するのがおすすめです。
なお新和不動産では、つくば市、つくばみらい市、常総市、坂東市、牛久市、土浦市等県南エリアで不動産売却のご相談を受け付けております。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？

不動産売却において、心理的瑕疵は売却価格に影響を与える要素の一つです。
相場は通常より安くなることが多く、自殺で3割、他殺で5割程度下がる傾向にあります。
そのほかの事由についても、相場よりも安い価格での取引になることが多いようです。

人により受け止め方は異なる

心理的瑕疵のある事故物件でも、人により受け止め方は大きく異なります。
たとえば自殺や他殺には抵抗があるものの、事件性のない孤独死ならあまり気にしない方もいるでしょう。
また立地などほかの条件に恵まれていれば、大きく値下げせずとも買主が見つかることもあります。

心理的瑕疵のある物件の対策方法

心理的瑕疵が生じた物件は、売却活動が長引いてしまいがちです。
そこでリフォームにより、内装を一新するのがおすすめの対策方法です。
ハウスクリーニングで十分なケースもありますが、あえてリフォームすることで抵抗感を軽減できる可能性があるでしょう。
事故物件であると告知されなければ分からないほど状態が良好であれば、購入希望者に好印象を与えられるかもしれません。
また重大な事故が発生したのが一戸建てなら、建物を解体してから売却する方法もあります。
リフォームや更地にしたとしても告知義務は残るものの、内覧予約などの反響がまったくない状態が続くようなら検討してみてはいかがでしょうか。

心理的瑕疵のある不動産を売却するときの告知義務とは？

心理的瑕疵のある不動産を売却する際は、売主には告知義務があります。
告知事項があるにも関わらず買主に隠して売却した場合は、損害賠償が請求される可能性があるので注意してください。
またマンションの場合、エントランスや駐車場といった日常的に使用する共用部分についても告知したほうが望ましい場合があります。
たとえば共用部分での飛び降り自体には、告知義務はありません。
しかしこのような事由は、報道や口コミを通じて買主が知る可能性があります。
買主があとから知るとトラブルに発展するリスクがあるため、共用部分で発生した出来事も告知しておくのがおすすめです。
そして買主に告知する際は、事案の発生時期や場所、死因および特殊清掃の有無についても説明が必要です。
そこで告知が必要かどうか迷ったときは、国土交通省のガイドラインも参照してみてください。

告知が不要となる条件

国土交通省が策定しているガイドラインでは、以下に該当する場合は告知義務がないとしています。

• 老衰・病死などの自然死
• 日常生活における不慮の事故死（転倒事故・誤嚥など）

このほか住民が外出先で亡くなった場合や、物件内で体調を崩し搬送先で亡くなった場合も、告知義務は発生しません。
それ以外については、原則として告知義務が課せられています。
そして、事案の発覚からの経過期間についての定めはありません。
長期間経過していても告知義務が免れない場合もあるため、告知の要否は自己判断しないように注意してください。
そこで不明な点があれば、不動産会社と相談しながら売却を進めるのがおすすめです。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、心理的瑕疵とはどのような物件なのかをご紹介しました。
心理的瑕疵は不利になりやすい要素ですが、正しく対応すれば不動産売却することが可能です。
そこで、懸案事項のある不動産の取り扱いに慣れている不動産会社に相談するのがおすすめです。
新和不動産では、つくば市、つくばみらい市、常総市、坂東市、牛久市、土浦市等県南エリアで価格査定依頼を受け付けております。
心理的瑕疵のある不動産など、売りにくい物件をお持ちの方もお気軽にご相談ください。