住宅ローンの残債がある不動産を売却する際にかかる費用について解説！

住宅ローンの残債がある場合でも、「家族の転勤で引っ越さなければならない」「まとまった資金が必要」など、さまざまな事情で不動産売却を検討するケースがあるでしょう。
その場合、「完済しなければ売却できないのでは？」と不安に思う方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンの残債がある場合の売却方法や、売却にかかる費用について解説します。
つくば市、つくばみらい市、常総市、坂東市、牛久市、土浦市など茨城県南エリアを中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の売却時に残債があると住宅ローンの返済費用はどうなる？

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関の抵当権が設定されています。
不動産を売却するためには、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消する必要があります。
では、残債がある不動産は売却できないのでしょうか。
結論から言うと、残債があっても不動産の売却は可能です。
ただし、ここで大切なポイントは「売却代金で返済できるかどうか」です。
そこで、売却代金で完済可能かどうかを把握するために、まずは住宅ローンの残債がどれくらいあるのかと、どれくらいの価格で売却できるのかを確認することから始めましょう。
住宅ローンの残債を確認する方法は、次の3つです。

• インターネットバンキングで照会する
• 残高証明書や返済予定表で確認する
• 金融機関に問い合わせる

金融機関のインターネットバンキングを利用している方は、マイページから残債を照会できます。
また、年末に金融機関から送付される残高証明書や、ローンを契約したときに受け取った返済予定表でも確認できます。
「インターネットバンキングを利用していない」「残高証明書や返済予定表が見当たらない」という場合は、金融機関に問い合わせましょう。
残債が確認できたら、不動産会社に査定を依頼し、売却できそうな金額を把握します。
残債と査定価格を比較して、残債が査定価格より下回っている「アンダーローン」か、残債のほうが上回っている「オーバーローン」かで、売却方法が異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、売却代金で残債を一括返済することを前提に、不動産を売却することができます。
なお、残債がある不動産の場合、不動産を売却してから新居を購入する「売り先行」で売却を進めるのが一般的です。
新居を先に購入する「買い先行」では、新居の購入のためにも住宅ローンを組むことになり、「二重ローン」となってしまうため注意が必要です。

オーバーローンの場合

売却代金で完済できない「オーバーローン」の場合でも、「足りない分は貯金などをプラスして完済できる」というのであれば売却は可能です。
ただし、不動産を売却するためにはさまざまな費用がかかり、その費用は自己資金から捻出しなければなりません。
したがって、住宅ローンの返済にくわえて、諸費用も考慮して返済計画を立てる必要があります。
買い替えをおこなう場合には、新居の購入費用とローンの残債を合算して融資を受ける「住み替えローン」という方法もあります。

リースバックなら売却後も住み続けることができる

まとまった資金を得るために不動産売却を検討する場合は、「リースバック」という選択肢もあります。
リースバックとは、不動産会社に売却して現金化し、賃貸借契約を結ぶことで、売却後も住み続けられるというシステムです。
「お金は必要だけれど住み慣れた家から離れたくない」という方は、リースバックを検討してみても良いかもしれません。

不動産売却時に住宅ローンとは別にかかる費用の種類とは？

不動産を売却するにあたって、住宅ローンの返済以外にかかる費用についても、事前に把握しておく必要があります。
そこで、ここからは、不動産売却時にかかる費用の種類について解説していきましょう。

不動産を売却する際に発生する費用の種類

不動産売却時には、次のような費用が発生します。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して取引が成立した場合に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。
不動産売却時に発生する費用のなかでも高額になるため、費用の目安などを次章でご説明します。
印紙税
不動産を売却する際には、「印紙税」が課されます。
売却価格に応じた金額の収入印紙を売買契約書に貼り、消印することで納税したとみなされます。
印紙税の税額は以下のとおりです。
なお、2022年（令和4年）3月31日までに契約するものについては軽減税率が適用されます。
（）内は、軽減税率の金額です。

• 100万円超500万円以下は、2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は、2万円（1万円）

登記費用
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の抵当権が設定されているため、完済したのち「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
このときに、不動産の個数×1,000円の登録免許税がかかります。
登記手続きを司法書士に依頼した場合は、この登録免許税を含めて5,000円から2万円ほどの費用が発生します。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンの残債を一括返済する際に、金融機関に支払う手数料が発生します。
金額は、1万円から3万円ほどが相場です。
その他の費用
必要に応じて、次のような費用が発生します。

• ハウスクリーニング費用：約5万円から15万円
• 建物の解体費用：約100万円から300万円
• 測量費用：約50万円から80万円

このように、不動産売却時には、住宅ローンの返済以外にもさまざまな種類の費用が発生するため、売却を検討する際には、しっかりと資金計画を立てることが大切です。

不動産売却時に発生する仲介手数料の費用の目安は？

それでは最後に、費用の種類のなかでご紹介した「仲介手数料」について解説します。
不動産の売却は、不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約を結んだ不動産会社は、売却成立に向けて次のような業務をおこないます。

• 不動産売却のアドバイス
• 販売活動
• 契約書類の作成
• 重要事項説明
• 契約から引き渡しまでの事務手続き

仲介手数料とは、取引が成立した場合に、上記のような業務に対して支払う成功報酬です。
仲介手数料には、これといった相場がありませんが、法律や国土交通大臣によって上限が定められており、多くの不動産会社は上限額を提示しています。
したがって、仲介手数料の金額は、上限額を目安に考えると良いでしょう。

仲介手数料の上限額早見表（下3桁繰り上げ算出）

• 売買価格200万円…11万円
• 売買価格400万円…19万8,000円
• 売買価格600万円…26万4,000円
• 売買価格800万円…33万円
• 売買価格1,000万円…39万6,000円

ただし、通常はおこなわないような売却活動を依頼した場合や、遠方の購入希望者との交渉にかかった費用などは、別途請求になります。
なお、仲介手数料は、売買契約が成立した際に半分、引き渡し完了後に残りの半分と、2回に分けて支払うのが一般的です。

まとめ

住宅ローンの残債がある不動産を売却する際は、まず残債と不動産の査定価格を確認して、「アンダーローン」もしくは「オーバーローン」のどちらの状態であるかを把握する必要があります。
また、住宅ローンの返済費用だけでなく、売却時にはさまざまな費用が発生するため、売却を検討する際には、不動産会社と相談しながら綿密な資金計画を立てることが大切です。
新和不動産は、つくば市、つくばみらい市、常総市、坂東市、牛久市、土浦市など茨城県南エリアを中心に、不動産売却のサポートをおこなっております。
住宅ローンについても、経験豊富なスタッフがアドバイスしますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。